ISA简报:具有重大意义的大数字

2023年的房地产澳门黄金城赌城领域

在一个不确定的市场, it is tempting to prioritize cyclical questions such as the risk of recession 和 the path of interest rates over structural topics with longer-run implications. 但房地产市场充满挑战的时期也可能是建立这类资产敞口的诱人时期.¹ Questions about how to build portfolios do not diminish in importance just because bond market volatility makes front-page news. 在我们看来, one of the most useful starting points for approaching portfolio construction is having a sense of the size of the real estate investable universe 和 its subcomponents. This is why we regularly update our 估计 of the real estate investable universe 和 have done so consistently since 2005. 

我们首次分享了我们对2023年全球房地产市场规模的最新估计 ISA澳门黄金城赌城组合视图. 如刚才所述, the vast scale of real estate as an asset class is among the key pillars supporting the case for including property in multi-asset portfolio. 但是，对资产类别的规模给出一个深思熟虑的数字说起来容易做起来难. We believe it is worth the effort because quantifying the size 和 distribution of the market — rather than just a subset covered by a particular index or data source — helps investors sharpen their thinking on target allocations by asset class, 地理与澳门黄金城赌城结构. 我们的方法、数据来源和按国家分列的汇总表的完整说明已提供 在这里，如有需要，我们很乐意提供更多细节.

我们估计市场规模, 定义为总资产价值, 对于三个嵌套段, 如下所示. 最大和最全面的估计是为其提供的收入而持有的所有财产, 包括所有类型的业主(自住业主除外)及所有质素水平. 使用单独的方法, 我们还估计了机构澳门黄金城赌城者拥有的房地产, 还有一种特殊类型的机构澳门黄金城赌城者——那些股票公开交易的机构澳门黄金城赌城者. 

我们的分析显示，全球五分之一的房地产由机构澳门黄金城赌城者拥有, 其中40%的机构所有权由上市公司持有. 这些估计还按国家细分了市场规模, 物业类型及城市, 使用结合了几个自底向上和自顶向下来源的方法. 

我们仔细看看这个 ISA简报 at three key findings from the real estate universe analysis: (1) global income-producing real estate has recently ebbed to a below-average size relative to GDP, (2) real estate value has a fairly even distribution across the three major global regions 和 (3) those regions differ significantly in how real estate is distributed across metros, 暗示不同的最优多元化策略.

房地产市场规模很大，但处于周期性衰退

以万亿计的数字可能太大了，以至于失去了一些意义——所以把这些数字放在上下文中是有帮助的. 一个具有启发性的比较是将产生收入的房地产与股票和债券等其他资产类别放在一起, 如下图所示.

These 估计 show global real estate is a smaller sibling to stocks 和 bonds but very much in the same family of major asset classes. 值得注意的是, 业主自住的住宅房地产, 这些都不包括在仲量联行的房地产估价中, 是否比所有产生收入的财产都要大得多, 甚至比全球固定收益市场还要大.  

另一个有用的比较指标是全球GDP，如下图所示. 我们估计，到2023年，房地产将相当于全球GDP的60%. 这使得它相对于近期历史处于低潮. This is consistent with the historic pattern of real estate comprising a higher share of GDP late in expansions 和 then a lower share of GDP in repricing episodes. 目前，我们对房地产市场规模的估计接近2009-2012年占GDP比重的周期性低点. 自2000年以来，我们估计房地产市场规模平均占全球GDP的68%. 

2: 仍然是一个全球性的资产类别 

A second key finding from LaSalle’s universe 估计 is the relatively even split in value observed between the three major regions of the Americas, 亚太地区, 和欧洲. 我们估计35%的创收地产在美洲, 亚太区占31%, 29%在欧洲. We believe these 估计 from LaSalle’s real estate universe analysis better reflect the true opportunity set than other splits based on simple GDP or real estate indices, 根据覆盖范围最大的地区或澳门黄金城赌城基金产品占主导的类型，哪一种情况有时会出现不平衡. 例如，摩根士丹利资本国际全球房地产基金年度指数(MSCI Global Property Fund Annual Index)中67%的资产管理规模位于北美.² 

上述差异表明，不同地区的机会分布是均匀的. 同时, 我们的国家估计数还显示，少数国家可以实现全球多样化. 机构澳门黄金城赌城房地产最多的8个国家加起来占澳门黄金城赌城总量的70%. A focus on these larger countries — as well as multi-country funds — can enable investors to efficiently achieve diverse exposures, 同时还要应对市场实践差异带来的挑战, 货币, 法规和建筑市场知识.

3: 在城市层面上存在巨大的地区差异 

第三个值得注意的发现出现在从国家层面进一步放大到单个城市的层面上. Cities 和 their surrounding metropolitan areas form the underlying building blocks of the real estate universe; they are often the basic level of analysis investors have in mind when comparing market allocations.  

LaSalle 估计 institutional real estate market size are for the entire metropolitan (metro) market — including the principal city 和 its suburbs that are economically connected to it, 如有可能，采用国家统计机构的都市圈官方定义. 

机构澳门黄金城赌城者持有的房地产高度集中在大城市, 而这些对当地市场规模的估计凸显了这种集中度. 40个最大的大都市房地产市场占所有机构房地产的58%. 在机构房地产所有权方面，世界上一些最大的都市区使许多国家相形见绌. Our latest 估计 show that t在这里 is likely more institutional-owned real estate in Greater Tokyo than in all but three of the 201 countries covered in our 估计. 

各地区的地铁市场规模分布差异很大, 对澳门黄金城赌城组合策略有重要的启示. 与其他任何地区相比，亚太地区的机构房地产所有权更集中于其最大的大都市. 而且，中国的房地产集中在少数几个城市的程度远远超过其人口. 在亚太地区, 18个城市占了75%的公共财产, 而在美洲，同样的地铁总数是52个. 在欧洲, 房地产在各个城市的分布最为分散, 反映出它的司法管辖区更加分散. 超过100个欧洲地铁必须合并，以占区域总数的75%. 这种分散使得设定目标市场的任务变得更加复杂, 像最近发布的工具在哪里 LaSalle欧洲城市增长指数 可以帮助. 

脚注

¹ 市场动荡时期的葡萄酒往往表现优异, 根据LaSalle对截至2022年第四季度的INREV全球内部收益率指数数据的分析. 见我们的第30页 ISA澳门黄金城赌城组合视图 为了更完整地讨论这个分析.  

² 来源:摩根士丹利资本国际(MSCI). 截至2022年的数据(最新数据).

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